中金研究
5月新房销售表现尚可 ，一线城市二手房价也有边际回暖 ，仍需关注行业基本面改善持续性 。目前大多数央国企地产主体收益率已经回到事件冲击前，仅有少数主体高于事件冲击前 。从利差角度来看 ，4-5月部分主体利差修复较快 、目前已经低于事件冲击前。我们认为央国企地产债利差修复行情或已过半 ，后续利差修复有望由头部主体向小幅下沉主体扩散，不过范围或有限 。我们建议头部主体及中等资质主体中短久期配置为主 ，较弱主体适度下沉1年左右期限品种挖掘收益 。
风险
房地产下行超预期 ，出现超预期信用风险事件。
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正文
销售跟踪：5月新房销售环比增长 、同比基本持平 。根据中指研究院数据，2026年5月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动+3%和+10%，同比分别变动0%和+4% ，新房销售环比增长、同比基本持平；分城市能级看 ，一线城市销售面积环比变动+18% 、同比变动+19%；二线城市销售面积环比变动0% 、同比变动-3%，三线及以下城市销售面积环比变动0%、同比变动-5% 。周度数据来看 ，30大中城市商品房成交面积5月以来5周累计值同比基本持平。
房企销售：我们重点跟踪的房企有36家披露了2026年5月销售数据 ，销售额环比平均变动-1%，同比平均变动-12%。具体来看 ，招商蛇口 、中海地产 、华润置地、保利发展、中国金茂同比分别变动+21% 、+14% 、-3%、-32%和-29% ，保利置业和越秀地产同比分别变动+13%和+18%，滨江集团 、龙湖集团 、金地集团和新城控股同比分别变动-8%、-53% 、-36%和-49% 。
土地市场：土地成交额同比下降 。2026年5月全国住宅性质土地推地建筑面积2745万平米 ，环比变动-5% 、同比变动-33% ，成交建筑面积2090万平米，环比变动-5%、同比变动-25%；5月成交溢价率9% ，环比持平；5月土地成交金额982亿元 ，环比变动+9% 、同比变动-7%，1-5月累计同比变动-35%，分能级来看 ，一线 、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别变动-24% 、-50%和-20%。
融资跟踪：5月境内地产债净增量转负 。2026年5月地产境内债发行量和净增量分别为163亿元和-28亿元 ，其中国企净增9亿元 、非国企-37亿元 。5月非国企发债情况，绿城房地产发行2只公司债 ，期限分别为1.25年和3年 ，票面利率分别为2.34%和3.18%。5月美元债发行量3亿美元，净增量-11.7亿美元 ，绿城中国发行3年期3亿美元债券、票面利率7% 。到期方面 ，2026年三季度地产境内债到期回售合计1264亿元，环比增长、同比下降；美元债到期回售合计19.85亿美元 ，环比和同比均下降 。具体个券来看 ，龙湖2026年6-7月无债券到期。
二级市场走势：5月房地产行业利差收窄居多，美元债指数上涨 。2026年5月房地产行业利差全面收窄 ，AAA 、AA+ 、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-4bp、-4bp 、-9bp和-3bp ，AA+中保利发展和深业集团多只个券利差收窄幅度居前；AA中华发股份 、珠江实业、建发地产 、首创城发 、信达地产、光明地产等多只个券利差收窄靠前，首开股份多只个券利差走扩居前；AA-中华侨城集团利差小幅收窄 。5月美元债指数当月回报率3.35%，高收益表现好于投资级 ，回报率分别为4.90%和0.60%。龙湖集团美元债曲线上涨0-2美元至74-95美元区间 。
行业投资建议
5月新房销售表现尚可 ，一线城市二手房价也有边际回暖，仍需关注行业基本面改善持续性 。目前大多数央国企地产主体收益率已经回到事件冲击前 ，仅有少数主体高于事件冲击前。从利差角度来看 ，4-5月部分主体利差修复较快 、目前已经低于事件冲击前。我们认为央国企地产债利差修复行情或已过半，后续利差修复有望由头部主体向小幅下沉主体扩散 ，不过范围或有限 。我们建议头部主体及中等资质主体中短久期配置为主 ，较弱主体适度下沉1年左右期限品种挖掘收益 。
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本文摘自：2026年6月15日已经发布的《5月房地产债券月报：利差修复过半》
袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023
许 艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876
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